Nebenkostenabrechnung in der Schweiz: So rechnen private Vermieter ab

Stand: Oktober 2026 · von Michael Plangger

Nebenkosten dürfen Sie nur verrechnen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Bei Akonto-Zahlungen erstellen Sie mindestens einmal im Jahr eine Abrechnung mit den tatsächlichen Kosten (Art. 4 Abs. 1 VMWG), verteilen sie mit einem sachgerechten Schlüssel und rechnen Mieterwechsel und Leerstand nach Tagen ab. Der Mieter darf die Belege einsehen.

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR) – etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung oder Kehricht. Bei Wohn- und Geschäftsräumen dürfen nur die tatsächlichen Aufwendungen verrechnet werden (Art. 257b Abs. 1 OR). Der Vermieter verdient an den Nebenkosten nichts.

Wichtig: Der Mieter muss Nebenkosten nur bezahlen, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Im Mietvertrag sollte jede Kostenart einzeln aufgeführt sein. Was dort nicht steht, ist mit dem Nettomietzins abgegolten. Neue Nebenkosten während der Mietdauer einführen geht nur mit dem amtlichen Formular, wie bei einer Mietzinserhöhung (Art. 269d Abs. 3 OR).

Akonto oder Pauschale?

Die Pauschale ist einfacher, aber Sie tragen das Risiko steigender Kosten. Bei Akonto-Zahlungen rechnen Sie genau ab – das ist bei Heizkosten üblich.

Welche Kosten dürfen verrechnet werden?

Verrechenbar sind Betriebskosten – aber nur die, die im Vertrag vereinbart sind. Typisch sind:

Nicht als Nebenkosten verrechenbar sind Reparaturen und die Erneuerung von Anlagen sowie deren Verzinsung und Abschreibung (für die Heizung: Art. 6 VMWG), allgemeiner Unterhalt und Hypothekarzinsen. Auch die Gebäudeversicherung gehört in der Regel nicht zu den Nebenkosten – sie ist mit dem Nettomietzins abgegolten.

Verteilschlüssel: Wer zahlt wie viel?

Die Kosten einer Liegenschaft werden mit einem Verteilschlüssel auf die Mietobjekte aufgeteilt. Üblich sind:

• Fläche (m²) – der häufigste Schlüssel
• Volumen (m³) – z. B. bei sehr unterschiedlichen Raumhöhen
• Wertquote – im Stockwerkeigentum
• Zimmer oder Einheiten – z. B. Kabel-TV pro Wohnung
• Zähler – verbrauchsabhängig, z. B. Wärme- oder Wasserzähler

Wählen Sie einen sachgerechten Schlüssel und wechseln Sie ihn nicht ohne Grund von Jahr zu Jahr. Oft ist er im Mietvertrag festgelegt.

Heizöl: Verbrauch aus dem Tankstand

Bei einer Ölheizung zählt nicht, was Sie im Jahr gekauft haben, sondern was verbraucht wurde: Anfangsbestand + Lieferungen − Endbestand. Beispiel: 3'000 Liter am Anfang, 5'000 Liter geliefert, 2'500 Liter am Ende = 5'500 Liter Verbrauch. Lesen Sie den Tankstand am ersten und letzten Tag der Periode ab. Der Mieter darf Auskunft über Anfangs- und Endbestand verlangen (Art. 8 Abs. 2 VMWG).

Mieterwechsel und Leerstand

Zieht ein Mieter während der Periode aus, werden die Kosten zeitlich aufgeteilt: entweder nach Tagen oder – für die Heizung – nach Gradtagen. Gradtage gewichten die kalten Monate stärker: Wer im Winter wohnt, trägt mehr Heizkosten als wer im Sommer wohnt.

Steht eine Wohnung leer, wird ihr Anteil nicht auf die anderen Mieter verteilt, sondern bleibt beim Eigentümer. Für die Heizkosten steht das ausdrücklich im Gesetz (Art. 7 Abs. 1 VMWG). Eine Ausnahme gibt es, wenn keine Wärmezähler installiert sind und die leere Wohnung nachweisbar nur gegen Frost geheizt wurde: Dann trägt der Vermieter in der Regel nur einen Teil des Heizkostenanteils (ein Drittel bis zwei Drittel, je nach Grösse des Hauses; Art. 7 Abs. 2 VMWG).

Abrechnungsperiode, Frist und Belegeinsicht

• Periode: mindestens einmal pro Jahr abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Viele Vermieter rechnen vom 1. Juli bis 30. Juni ab, damit ein ganzer Winter in einer Periode liegt.
• Zeitpunkt: Wie rasch die Abrechnung nach Ende der Periode beim Mieter sein muss, regelt oft der Mietvertrag. Schicken Sie sie zügig – im Zweifel fragen Sie eine Fachstelle.
• Inhalt: Periode, Kosten je Kostenart, Verteilschlüssel, Anteil des Mieters, bezahlte Akonto-Beträge, Nachzahlung oder Guthaben.
• Belegeinsicht: Der Mieter darf auf Verlangen die Belege einsehen (Art. 257b Abs. 2 OR). Bewahren Sie Rechnungen deshalb geordnet auf.
• Akonto anpassen: Reichen die Akonto-Zahlungen nicht, möchten Sie sie vielleicht erhöhen. Dafür braucht es in der Regel das amtliche Formular (Art. 269d OR).

Beispiel: Haus mit vier Wohnungen

Periode 01.07.2025 bis 30.06.2026 (365 Tage). Verrechenbare Kosten total CHF 10'880 (Heizung und Warmwasser 6'400, Hauswartung und Reinigung 2'560, Wasser und Abwasser 1'600, Allgemeinstrom 320). Verteilt wird hier der Einfachheit halber alles nach Fläche: 320 m² total, also CHF 34 pro m². In der Praxis haben die Kostenarten oft unterschiedliche Schlüssel.

Beträge in CHF. Die Aufteilung im 2. OG ist hier nach Tagen gerechnet; nach Gradtagen wäre der Heizkostenanteil des Leerstands im Sommer kleiner.

Mit VermieterNavi

Schon in der Basis zeigt die Akonto-Übersicht pro Liegenschaft und Periode, wer wie lange gewohnt und wie viel Akonto bezahlt hat – tageweise bei Mieterwechsel. Das ist eine gute Grundlage, wenn Sie die Abrechnung selbst oder mit dem Treuhänder machen.

Das Zusatzmodul Nebenkostenabrechnung (einmalig CHF 290 zur Lizenz Privat bzw. CHF 490 zur Lizenz Treuhänder) erstellt die ganze Abrechnung:

• Kostenarten mit Verteilschlüssel nach Fläche, Volumen, Zimmer, Wertquote, Einheiten oder Zählerwerten
• Mieterwechsel und Leerstand tagesgenau oder nach Gradtagen – Leerstand trägt der Eigentümer
• Heizöl: Verbrauch aus Anfangsbestand, Lieferungen und Endbestand
• Verrechnet werden nur die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten
• Abrechnung mit Begleitbrief pro Mieter und Gesamtübersicht für den Eigentümer
• Nachzahlung und Guthaben automatisch im Mieterkonto, neue Akonto-Beträge als Vorschlag

Das Modul rechnet und druckt – ob die Kosten im Mietvertrag vereinbart sind und der Schlüssel passt, prüfen Sie selbst oder mit einer Fachstelle.

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