Mieterspiegel erstellen: Inhalt, Vorlage und Tipps für Vermieter
Stand: Oktober 2026 · von Michael Plangger
Der Mieterspiegel ist die wichtigste Übersicht jeder Liegenschaft: Er zeigt auf einen Blick, welche Wohnung an wen und zu welchem Mietzins vermietet ist. Ein guter Mieterspiegel hat einen Stichtag, trennt Nettomiete und Nebenkosten, zeigt Leerstände und Kündigungen und rechnet die Summen pro Monat und Jahr aus.
Was ist ein Mieterspiegel?
Ein Mieterspiegel (auch Mieterliste oder Mietzinsliste) listet alle Mietobjekte einer Liegenschaft auf – mit Mieter, Mietbeginn und Mietzins zu einem bestimmten Stichtag. Vermieter brauchen ihn für die eigene Übersicht, die Bank (z. B. bei einer Hypothek), den Treuhänder, die Steuererklärung oder einen Verkauf.
Wofür Sie den Mieterspiegel brauchen
- Bank: Bei einer neuen oder höheren Hypothek fragt die Bank oft nach den Mieteinnahmen. Der Mieterspiegel zeigt sie übersichtlich.
- Treuhänder und Steuern: Wer seine Steuererklärung oder Buchhaltung machen lässt, gibt den Mieterspiegel als Grundlage mit.
- Verkauf oder Erbschaft: Käufer, Schätzer und Erben wollen wissen, welche Mieten die Liegenschaft bringt.
- Eigene Kontrolle: Sie sehen sofort, wo eine Wohnung leer steht, wo ein Mieterwechsel ansteht und welche Mietzinse lange nicht mehr angepasst wurden.
Was gehört in den Mieterspiegel?
| Spalte | Inhalt |
|---|---|
| Mietobjekt | z. B. «3.5 Zi., 1. OG links», Parkplatz Nr. 2, Bastelraum |
| Zimmer und Fläche | Anzahl Zimmer, Wohnfläche in m² |
| Mieter | Name der Mieterin bzw. des Mieters, allenfalls Mitmieter |
| Mieter seit | Mietbeginn |
| Nettomiete | Mietzins ohne Nebenkosten pro Monat |
| Nebenkosten | Akonto (mit Abrechnung) oder Pauschale pro Monat |
| Bruttomiete | Nettomiete plus Nebenkosten |
| Status | Leerstand, gekündigt per, befristet bis |
Unten stehen die Summen pro Monat und pro Jahr. Leere Objekte gehören ebenfalls in die Liste – deutlich als Leerstand markiert.
Vorlage: So bauen Sie Ihren Mieterspiegel auf
Für eine eigene Vorlage auf Papier oder in einer Tabelle genügen diese Spalten, in dieser Reihenfolge:
- Nr. (laufende Nummer des Mietobjekts)
- Mietobjekt (Bezeichnung und Stockwerk)
- Zimmer
- Fläche in m²
- Mieterin / Mieter
- Mieter seit (Datum)
- Nettomiete pro Monat
- Nebenkosten pro Monat, mit dem Vermerk «Akonto» oder «Pauschale»
- Bruttomiete pro Monat (Nettomiete plus Nebenkosten)
- Status bzw. Bemerkung (z. B. «gekündigt per 31.12.2026», «Leerstand seit 01.09.2026»)
Schreiben Sie oben auf das Blatt den Namen der Liegenschaft, die Adresse und den Stichtag. Unten folgen die Summen.
Beispiel mit Stichtag 1. Oktober 2026
| Nr. | Mietobjekt | Zi. | m² | Mieter | seit | Netto | NK | Brutto | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | EG links | 3.5 | 78 | A. Muster | 01.04.2019 | 1'450 | 220 Akonto | 1'670 | – |
| 2 | 1. OG | 4.5 | 95 | M. Beispiel | 01.10.2022 | 1'780 | 260 Akonto | 2'040 | gekündigt per 31.12.2026 |
| 3 | DG | 2.5 | 55 | – | – | – | – | – | Leerstand seit 01.09.2026 (bisher 1'150 + 160) |
| 4 | Parkplatz Nr. 1 | – | – | A. Muster | 01.04.2019 | 80 | – | 80 | – |
| Summe pro Monat | 3'310 | 480 | 3'790 | ||||||
| Summe pro Jahr | 39'720 | 5'760 | 45'480 | ||||||
Beträge in CHF; Namen und Zahlen sind erfunden. Die Formeln sind einfach: Bruttomiete = Nettomiete + Nebenkosten, Summe pro Jahr = Summe pro Monat × 12. Der leere Dachstock zählt nicht zu den Summen, steht aber gut sichtbar in der Liste – mit dem bisherigen Mietzins als Orientierung.
Kennzahlen aus dem Mieterspiegel
Mit dem Mieterspiegel lassen sich zwei einfache Kennzahlen ausrechnen:
- Leerstand: Im Beispiel fehlen pro Monat CHF 1'150 Nettomiete. Bei Vollvermietung wären es CHF 4'460 – der Leerstand macht also rund 25.8 % der Nettomiete aus.
- Bruttorendite: Nettomiete pro Jahr bei Vollvermietung geteilt durch den Kaufpreis. Beispiel: CHF 4'460 × 12 = CHF 53'520; bei einem Kaufpreis von CHF 1'300'000 ergibt das rund 4.12 %. Die Bruttorendite berücksichtigt keine Kosten für Unterhalt, Verwaltung oder Zinsen – sie ist nur ein grober Vergleichswert.
Tipps für einen guten Mieterspiegel
- Stichtag angeben: Ein Mieterspiegel gilt immer für einen bestimmten Tag. Mieterwechsel und Mietzinsänderungen verändern ihn.
- Netto und Nebenkosten trennen: Für Bank und Steuern ist die Nettomiete massgebend; die Nebenkosten zeigen, was abgerechnet wird.
- Kündigungen sichtbar machen: So sehen Sie sofort, wo ein Mieterwechsel bevorsteht.
- Pro Liegenschaft und gesamt: Wer mehrere Häuser vermietet, braucht beides.
- Vereinbart, nicht bezahlt: Der Mieterspiegel zeigt die vereinbarten Mietzinse (Soll). Ob ein Mieter wirklich bezahlt hat, gehört in eine eigene Liste der offenen Mieten.
- Sparsam mit Namen: Der Mieterspiegel enthält Personendaten. Geben Sie ihn nur weiter, wenn der Empfänger ihn braucht – für eine erste Bewertung genügen oft Objekt und Mietzins ohne Namen.
Häufige Fehler
- Leerstand weggelassen: Wer leere Wohnungen nicht aufführt, zeigt der Bank ein falsches Bild – und übersieht selbst, wie viel Miete fehlt.
- Alte Mietzinse: Nach einer Mietzinsanpassung oder neuen Akonto-Beträgen wurde die Liste nicht nachgeführt.
- Parkplätze vergessen: Kleine Beträge, die sich über das Jahr summieren.
- Kein Datum: Ohne Stichtag weiss später niemand, welcher Stand gemeint ist.
- Netto und brutto vermischt: Einmal mit, einmal ohne Nebenkosten – die Summen stimmen dann nicht mehr.
Mieterspiegel mit Excel oder mit Software?
Eine Excel-Vorlage ist schnell gemacht – aber bei jedem Mieterwechsel, jeder Mietzinsänderung und jedem neuen Parkplatz muss sie von Hand nachgeführt werden. In VermieterNavi entsteht der Mieterspiegel automatisch aus Ihren Verträgen: mit frei wählbarem Stichtag, Leerständen, Kündigungen und Summen – druckfertig als PDF oder als CSV für Excel.
Mehr zum Vergleich lesen Sie im Ratgeber Mietverwaltung mit Excel oder mit Software?
Häufige Fragen
Wie oft sollte ich den Mieterspiegel aktualisieren?
Bei jeder Änderung: Mieterwechsel, neue Verträge, Mietzinsanpassungen. Mit einer Software geschieht das automatisch, weil der Mieterspiegel aus den Verträgen entsteht.
Gehören Parkplätze in den Mieterspiegel?
Ja. Parkplätze, Garagen und Bastelräume sind eigene Mietobjekte mit eigenem Mietzins und gehören in die Liste und die Summen.
Welchen Stichtag wähle ich?
Das hängt vom Zweck ab: Für die Bank meist ein aktuelles Datum, für den Jahresabschluss oder den Treuhänder oft der 31. Dezember.
Weiterlesen: Mietzinsanpassung · Mietkaution · Nebenkosten · Mahnung · Excel oder Software · Alle Ratgeber
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