Mietzinsanpassung nach Referenzzinssatz und Teuerung: So rechnen Vermieter
Stand: Oktober 2026 · von Michael Plangger
Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter den Mietzins unter Umständen erhöhen – sinkt er, kann der Mieter eine Senkung verlangen. So funktioniert die Rechnung. Kurz gesagt: Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25 % (Stand Oktober 2026). Mietzinse, die noch auf 1.50 % oder mehr beruhen, können grundsätzlich gesenkt werden; eine Erhöhung muss mit dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt werden (Art. 269d OR).
Der Referenzzinssatz
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich veröffentlicht. Er ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen bei Wohnungen. Stand Oktober 2026: 1.25 % (gültig seit 2. September 2025, zuletzt bestätigt am 1. September 2026). Die nächste Publikation ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen. Den aktuellen Wert finden Sie jeweils beim BWO.
1.25 % ist der tiefste Wert, seit es den Referenzzinssatz gibt (2008). Eine Erhöhung allein wegen des Referenzzinssatzes ist deshalb zurzeit kein Thema – Teuerung und Kostensteigerungen können aber eine Erhöhung begründen.
Entwicklung des Referenzzinssatzes seit 2020
| Gültig ab | Referenzzinssatz | Änderung |
|---|---|---|
| 03.03.2020 | 1.25 % | Senkung um 0.25 Punkte (vorher 1.50 % seit 02.06.2017) |
| 02.06.2023 | 1.50 % | Erhöhung um 0.25 Punkte |
| 02.12.2023 | 1.75 % | Erhöhung um 0.25 Punkte |
| 04.03.2025 | 1.50 % | Senkung um 0.25 Punkte |
| 02.09.2025 | 1.25 % | Senkung um 0.25 Punkte; seither unverändert (bestätigt zuletzt per 02.09.2026) |
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz, abgerufen am 18. Oktober 2026. Aufgeführt sind nur die Änderungen; dazwischen blieb der Satz gleich.
Die Regeln in Kürze
- Referenzzinssatz: Pro 0.25 Prozentpunkte Erhöhung darf der Mietzins um höchstens 3 % steigen (bei einem Referenzzinssatz unter 5 %). Sinkt er um 0.25 Punkte, entspricht das einer Senkung um rund 2.91 % (Art. 13 Abs. 1 VMWG).
- Teuerung: Höchstens 40 % der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) seit der letzten Anpassung dürfen weitergegeben werden (Art. 16 VMWG).
- Allgemeine Kostensteigerungen (Unterhalt, Gebühren, Versicherungen): je nach Kanton als Pauschale oder mit Belegen.
Ausgangspunkt ist immer die Mietzinsbasis im Vertrag bzw. bei der letzten Anpassung: der damalige Referenzzinssatz und Indexstand. Dabei zählt auch, ob frühere Änderungen des Referenzzinssatzes schon weitergegeben wurden (Art. 13 Abs. 4 VMWG). Halten Sie die Mietzinsbasis deshalb bei jedem Vertrag und jeder Anpassung schriftlich fest.
Ausnahmen: Für indexierte Mietzinse (Indexmiete, Art. 269b OR) und gestaffelte Mietzinse (Staffelmiete, Art. 269c OR) gelten eigene Regeln – dort spielt der Referenzzinssatz keine Rolle.
Rechenbeispiel 1: Senkung
Nettomiete CHF 1'500. Basis im Vertrag: Referenzzinssatz 1.75 %, Landesindex 104.0. Heute: Referenzzinssatz 1.25 %, Landesindex 107.1.
- Referenzzinssatz: −0.50 Punkte = 2 Schritte × −2.91 % = −5.82 %
- Teuerung: (107.1 − 104.0) / 104.0 = +2.98 %, davon 40 % = +1.19 %
- Total: −4.63 % ≈ CHF −69.45 → Richtwert neue Nettomiete etwa CHF 1'430.55
In diesem Beispiel könnte also der Mieter eine Senkung verlangen. Die Berechnung ist ein vereinfachter Richtwert (Ansätze addiert). Je nach Rechner ergeben sich bei mehreren Schritten leicht andere Werte – z. B. −5.66 % statt −5.82 % für 0.50 Punkte –, weil die Schritte unterschiedlich zusammengezählt werden.
Rechenbeispiel 2: Erhöhung
Ein Beispiel aus dem Jahr 2024, als der Referenzzinssatz bei 1.75 % lag. Die Indexwerte sind erfundene Beispielwerte.
Nettomiete CHF 1'800. Basis bei der letzten Anpassung (2022): Referenzzinssatz 1.25 %, Landesindex 100.0. Anfang 2024: Referenzzinssatz 1.75 %, Landesindex 103.0.
- Referenzzinssatz: +0.50 Punkte = 2 Schritte × 3 % = +6.00 %
- Teuerung: (103.0 − 100.0) / 100.0 = +3.00 %, davon 40 % = +1.20 %
- Total: +7.20 % = CHF +129.60 → Richtwert neue Nettomiete höchstens etwa CHF 1'929.60
Die Erhöhung gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin. Bei drei Monaten Kündigungsfrist auf Ende März beginnt die Frist Anfang Januar – das Formular muss also spätestens 10 Tage vorher beim Mieter sein. Planen Sie lieber einige Tage Reserve ein.
Heute, bei 1.25 %, könnte derselbe Mieter wieder eine Senkung verlangen, weil seine Miete nun auf 1.75 % beruht.
Mietzinserhöhung: Form und Fristen
- Die Erhöhung muss mit dem amtlichen Formular des Kantons mitgeteilt und begründet werden – ein gewöhnlicher Brief genügt nicht (Art. 269d Abs. 1 OR).
- Das Formular muss spätestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter sein. Die Erhöhung gilt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin.
- Die Erhöhung ist nichtig, wenn das Formular fehlt, die Begründung fehlt oder gleichzeitig mit der Kündigung gedroht wird (Art. 269d Abs. 2 OR).
- Seit dem 1. Oktober 2025 genügt auf dem Formular eine nachgebildete Unterschrift, z. B. eine gedruckte (Art. 269d Abs. 4 OR). Für Erhöhungen, die in einer Staffelmiete schon vereinbart sind, genügt die schriftliche Form (Art. 269d Abs. 5 OR).
- Der Mieter kann die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
Mietzinssenkung: was Mieter verlangen können
Sinkt der Referenzzinssatz, kann der Mieter schriftlich eine Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für die Antwort; lehnt er ab oder antwortet er nicht, kann der Mieter innert weiteren 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde gelangen (Art. 270a OR). Vermieter dürfen dabei Teuerung und Kostensteigerungen gegenrechnen.
Tipp: Antworten Sie auf ein Herabsetzungsbegehren immer schriftlich und fristgerecht – mit Ihrer Rechnung, wenn Sie die Senkung ganz oder teilweise ablehnen.
Mit VermieterNavi
Der Referenzzins-Rechner (in jeder Lizenz enthalten) rechnet das für alle Verträge auf einmal: Er vergleicht den Mietzins-Stand jedes Vertrags mit den aktuellen Werten, zeigt Erhöhung oder Senkung als Richtwert und den Termin, bis wann die Mitteilung beim Mieter sein muss. Referenzzinssatz und Landesindex führen Sie unter Einstellungen nach. Das amtliche Formular ersetzt der Rechner nicht.
Häufige Fragen
Kann ich die Miete ohne amtliches Formular erhöhen?
Nein. Eine Mietzinserhöhung muss mit dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Sonst ist sie nichtig. Ausnahme: Für Erhöhungen, die in einer Staffelmiete schon vereinbart sind, genügt seit dem 1. Oktober 2025 die schriftliche Form (Art. 269d Abs. 5 OR).
Wie viel darf die Miete steigen, wenn der Referenzzinssatz um 0.25 % steigt?
Bei einem Referenzzinssatz unter 5 % höchstens 3 % pro 0.25 Prozentpunkte – sofern die bisherige Miete auf dem alten Satz beruhte. Dazu können Teuerung und Kostensteigerungen kommen.
Muss ich die Miete von mir aus senken?
Der Vermieter muss nicht von sich aus senken. Der Mieter kann aber bei einem tieferen Referenzzinssatz eine Herabsetzung verlangen.
Wann wird der Referenzzinssatz veröffentlicht?
Das Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht ihn vierteljährlich, jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember. Die nächste Publikation ist für den 1. Dezember 2026 vorgesehen (Stand Oktober 2026).
Weiterlesen: Mieterspiegel · Mietkaution · Nebenkosten · Mahnung · Excel oder Software · Alle Ratgeber
Weniger Aufwand mit VermieterNavi
VermieterNavi unterstützt Sie dabei – zusammen mit Mieteingängen, Mahnungen, Mieterakte und Jahresübersicht. Einmal CHF 390, kein Abo.