Mieter zahlt nicht: Zahlungserinnerung, Mahnung und Zahlungsverzug (Art. 257d OR)

Stand: Oktober 2026 · von Michael Plangger

Zahlt ein Mieter nicht, gehen Sie am besten in Stufen vor: zuerst eine freundliche Zahlungserinnerung, dann eine Mahnung. Wer wegen des Rückstands kündigen will, muss bei Wohnungen zuerst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen mit Kündigungsandrohung setzen (Art. 257d OR) und danach mit dem amtlichen Formular kündigen.

Wann ist die Miete fällig?

Massgebend ist der Mietvertrag. Üblich ist, dass die Miete monatlich im Voraus bezahlt wird, also z. B. bis zum Ersten des Monats. Steht im Vertrag nichts, gilt das Gesetz: Zahlung am Ende jedes Monats, wenn nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist (Art. 257c OR).

Ist ein fester Zahltag vereinbart, gerät der Mieter in der Regel schon mit Ablauf dieses Tages in Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR); sonst erst mit einer Mahnung (Art. 102 Abs. 1 OR).

Der Ablauf im Überblick

Die Schritte 1 und 2 schreibt das Gesetz nicht vor. Sie lösen aber die meisten Fälle – oft hat der Mieter die Zahlung einfach vergessen.

Schritt 1: Zahlungserinnerung

Die Zahlungserinnerung ist freundlich und sachlich: Welcher Monat ist offen, welcher Betrag, bis wann bitte zahlen, auf welches Konto. Fragen Sie ruhig nach, ob es ein Problem gibt. Manchmal lässt sich mit einer Ratenzahlung eine Lösung finden – halten Sie eine solche Abmachung schriftlich fest.

Schritt 2: Mahnung

Bleibt die Zahlung aus, folgt die Mahnung: deutlicher im Ton, mit allen offenen Beträgen und einer neuen, kurzen Frist. Weisen Sie darauf hin, dass Sie bei weiterem Ausbleiben die gesetzlichen Schritte prüfen. Bewahren Sie eine Kopie auf – bei einem späteren Verfahren zählt, was Sie belegen können.

Schritt 3: Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR

Wer wegen des Zahlungsrückstands kündigen will, muss zuerst diesen Schritt machen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen gilt (Art. 257d Abs. 1 OR):

• Schriftlich, mit Unterschrift – am besten eingeschrieben, damit Sie den Empfang belegen können.
• Genauer Betrag der fälligen Mietzinse bzw. Nebenkosten, die offen sind.
• Eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen. Die Frist beginnt erst, wenn das Schreiben beim Mieter angekommen ist.
• Die ausdrückliche Androhung, dass das Mietverhältnis gekündigt wird, wenn bis Fristende nicht bezahlt ist.
• Bei einer Familienwohnung: das Schreiben separat an den Mieter und an seinen Ehegatten bzw. eingetragenen Partner schicken (Art. 266n OR).

Fehler in diesem Schreiben können die spätere Kündigung unwirksam machen. Lassen Sie es deshalb von einer Fachstelle prüfen, z. B. vom Hauseigentümerverband.

Schritt 4: Kündigung wegen Zahlungsrückstand

Zahlt der Mieter innert der Frist nicht, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR) und bei einer Familienwohnung ebenfalls separat an beide Ehegatten gehen (Art. 266n OR). Sonst ist sie nichtig (Art. 266o OR).

Zahlt der Mieter innert der 30-tägigen Frist den ganzen Betrag, ist eine Kündigung nach Art. 257d OR nicht mehr möglich. Der Mieter kann eine Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Zieht er nach Ende des Mietverhältnisses nicht aus, braucht es ein Verfahren beim Gericht – spätestens hier sollten Sie eine Fachperson beiziehen.

Mahngebühr und Verzugszins

• Mahngebühr: Das Gesetz sieht keine Mahngebühr vor. Verlangen können Sie sie nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Die Höhe sollte angemessen sein.
• Verzugszins: Ist der Mieter mit der Zahlung in Verzug, schuldet er Verzugszins von 5 % pro Jahr (Art. 104 Abs. 1 OR).

Betreibung als letzter Schritt

Mit einer Betreibung fordern Sie das Geld über das Betreibungsamt ein – unabhängig davon, ob Sie kündigen. Sie stellen ein Betreibungsbegehren beim Betreibungsamt am Wohnsitz des Mieters und schiessen die Gebühren vor. Das Amt stellt dem Mieter einen Zahlungsbefehl zu. Der Mieter kann innert 10 Tagen Rechtsvorschlag erheben (Art. 74 SchKG); dann braucht es ein weiteres Verfahren.

Gut zu wissen: Ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl ist einer der Wege, wie die Bank eine Mietkaution an den Vermieter auszahlen darf (Art. 257e Abs. 3 OR). Mehr dazu im Ratgeber Mietkaution.

Mit VermieterNavi

In der Basis sehen Sie in der Liste offene Mieten sofort, wer im Rückstand ist. Daraus erstellen Sie eine Zahlungserinnerung oder Mahnung: Name, Adresse, Betrag und Frist sind schon eingesetzt; jeder Brief erscheint im Verlauf des Mieters.

Das Zusatzmodul Mahnwesen Plus (einmalig CHF 90 zur Lizenz Privat bzw. CHF 150 zur Lizenz Treuhänder) ergänzt Zahlungserinnerung, 1. und 2. Mahnung mit eigenen Fristen, eine Mahngebühr (nur wenn im Mietvertrag vereinbart), die Kachel «Fällige Mahnungen» und die Mahnhistorie pro Mietvertrag.

Wichtig: Die Mahnungen von VermieterNavi sind Zahlungsaufforderungen – keine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR. Die App weist im Brief-Fenster darauf hin. Für Schritt 3 und 4 ziehen Sie eine Fachperson bei und verwenden für die Kündigung das amtliche Formular. Eine Betreibung leitet die App nicht ein.

Häufige Fragen

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